商品房预售是什么意思？商品房和商住房有何区别？

很多楼盘一般在开售之前都会进行预售，那么商品房预售是什么意思呢?预售的房子可以放心买吗?买房是一件人生大事，所以一定要谨慎小心才可以。购买预售的房子也有很多问题是需要注意的。

房屋预售又称商品房预售和楼花购买。是指房地产开发企业与买受人约定，买受人支付定金或预付款，并在未来某一日期拥有现有房屋的房地产交易。本质是房屋期货的买卖，只是房屋的期货合约。二手房和成品房的买卖已成为我国商品房市场的两种主要的房屋销售形式。

那么从我们消费者的角度出发，我们在购买预售房时应该注意哪些问题呢?

1、查看商品房预售许可证，要知道并不是所有的商品房都可以预售。如果房子是无证卖的，那么你买的房子就是违法的。

2、仔细核对合同。一般卖家给的合同可能会很多，但需要当场仔细审核后再签字。

3、查看公寓平面图的大小和社区的分布。房子是用来住的，不是用来炒的。大多数人买房是为了生活。买房后，一定要对房子周围的居住环境有所了解。还需要格外小心。

4、停车位和地下室。大多数地下室主要为电瓶车和摩托车提供停车位，而停车位则为汽车提供停车位。两者基本相同。这一点也需要注意。

现在不少人在购房过程中一般主要观察房子的价格、户型等等，但比这更重要的其实还有房子本身的属性。就住宅来看，一般还分为商品房、安置房、商住房、经济适用房等等。比如在安居客上找房时，也可以看到住宅被划分为了6种类型。

其中最容易让人混淆的莫过于“商品房”和“商住房”了，这两者虽然只有一字之差，但差别却非常大，购房者在买房前一点要先搞清楚。关于商品房和商住房的具体区别，一起来看看。

01 产权不同

商品房住宅是指在市面上能够自由流通的住宅，是目前住房市场中最广泛且最普遍的房屋类型，由开发商建设并出售或出租给使用者。而商住房一般又被称为商住两用公寓，既可以用作商业经营，又可以住人的两用房屋。

一般来说，商品房住宅的土地性质是住宅用地，而商住房的土地性质则是商业用地或者综合用地。而房子的产权年限又是由土地性质来决定的，所以商品房住宅的产权年限一般为70年左右，商住房的产权年限则一般为40-50年左右。

由此来看，商住房的产权年限要比商品房的产权年限少很多。

02 贷款不同

由于房价高企，所以现在大多数人买房都是按揭贷款。而商品房住宅和商住房在贷款方面也有许多差别。

一是贷款类别上，商住房只能申请商业贷款，而不能申请公积金贷款;商品房住宅则既可以申请商业贷款，也可以申请公积金贷款。二是首付比例上，商住房要求首付比例不得低于50%;商品房住宅的首付比例则一般要求不低于30%即可。三是贷款年限上，商住房的贷款年限最长只有10年;商品房住宅的贷款年限则最长可达30年。四是贷款利率上，商住房的贷款利率一般会在基准利率的基础上，上浮20%-30%，具体视个人情况和银行政策而定。

总的来看，商住房的还贷压力会比商品房住宅的还贷压力大很多，所以想要购买商住房的人一定要先考虑清楚。

03 权益不同

商品房住宅和商住房在权益享受等方面也具有很大的差别。

首先在生活费用方面，商品房住宅的水电费是按照民用标准来收取的，而商住房的水电费则按照商用的标准来收取，所以商住房的水电费要比商品房住宅的贵。而且一般来说，商住房是不允许安装天然气的，所以其生活成本也会比商品房住宅高出不少。

其次在税款征收方面，商住房在交易过程中需要被征收将近3%的契税，而商品房住宅的契税税率则在1%-3%不等，同时商住房不能像商品房住宅一样享受到满五唯一的待遇，所以商住房交易过程中所要缴纳的税款要比商品房住宅高很多。

最后在户口方面，一般情况下，购买了商品房住宅就可以在该房屋所在地落户，但大部分的商住房就没法解决落户问题了。而户口关系到子女就学、当地社会福利、相关事务办理等事项，这些都是购房者需要着重考虑的。

不过，在目前楼市调控政策不断收紧的形势下，大多数城市的商品房住宅是被纳入限购范围的，而商住房则不在限购范围内，所以如果没有购房资格的买房者仍可以购买商住房，且商住房的总价一般也会比商品房住宅低，这些优势也不容忽视。

总而言之，商品房住宅和商住房的差别还是非常大的，购房者在买房前一定要先搞清楚，并根据自己的需求来进行选择，不要等买入后才后悔。

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