房企距离融资“三道红线”有多远？

根据8月28日媒体公开报道，央行联合住建部在8月20日召开房企座谈会，从房企角度研究落实房地产长效机制，会议拟给房企融资设置四挡管理和三条红线。三条红线分别是剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1.0倍，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标;四档管理是不得新增有息负债、负债年增速不得超过5%、负债年增速不得超过10%、负债年增速不得超过15%。若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。

当前上市房企正在集中披露半年报，由于相关数据并不完善，南方产业智库综合Wind、天风证券及上市公司2019年报数据，对部分规模房企的“踩线”情况进行了梳理，看看房企现实距离融资“三道红线”到底有多远?

13家房企“三线全踩”

南方产业智库梳理发现，在媒体披露参与座谈会的12家房企中，恒大、融创、绿地、中梁四家“三线全踩”，其中融创剔除预收账款后资产负债率仍有84.1%，净负债率则达到214.1%，两项指标均为最高，恒大货币短债比是12家房企中最低的，为0.40。

阳光城、碧桂园、万科、新城发展四家企业有一到两项指标“踩线”。值得注意的是，这四家企业剔除预收账款资产负债率全部超标，但净负债率除阳光城外均为正常，货币短债比也都在1以上。保利、中海、华润置地和华侨城三项指标均未踩线。

而南方产业智库关注的规模房企的档位分布较为平均，其中“三线全踩”的有13家，包括华夏幸福、富力、绿城、泰禾等企业，其中泰禾净负债率高达243.8%，而货币短债比只有0.25。“踩两道红线”的有9家，“踩一道红线”和“未踩红线”的分别为10家和10家。

房企已开始表态

南方产业智库注意到，从近几天上市房企的业绩会内容来看，不少房企都已对“三道红线”形成了足够的重视，部分企业也披露了上半年三项指标的具体情况。

例如碧桂园首席财务官兼副总裁伍碧君在25日召开的中期业绩会表示，新的融资监管信号是为了促进行业平稳健康发展。“近年来碧桂园相关财务指标都是较好状态，上半年净负债率58%，现金短债比为1.9，资产负债率2019年年底为83%，到今年中期是81.6%，未来会进一步下降。”

此后几天，龙湖、万科和绿地香港召开中期业绩会时，管理层都对融资新规进行表态。

龙湖CFO赵轶表示，龙湖在四档中的绿档内。他还指出，绿档企业负债年增速不得超过15%，而龙湖做的预算策略也是增幅15%左右。

万科总裁祝九胜认为，对于重点房企的资金监测和融资管理规则是从防范行业风险的角度出发的。他表示，万科会认真研究，尽快适应，并强调对万科的适应能力充满信心。

绿地香港董秘雷雨则指出，当前公司资产负债率剔除预收款后仅为50%，净负债率为38%，现金短债比为1.86。他还表示，绿地香港的境内外有息负债的占比在不断优化，财务稳健性有所增加。

华创证券研报认为，整体来看新规体现了鼓励房企回归经营、避免激进扩张的监管思路。在三项指标的约束下，房企若想维持融资端的扩张速度，则需要同步提高销售及回款的速度，保证经营性现金流充沛，而非长期依靠“借新还旧”维持资金周转。在融资条件收紧，叠加稳定房价的背景下，房企要保证有足够的流动性应对债务到期压力，未来对现金流的考核将是较为确定的监管方向。

易居研究院智库研究中心总监严跃进认为，对于一些债务压力大的企业，后续需要不断尝试降低负债，房企需注重下半年融资端口和投资端口的关系，注重对高负债项目的处理。

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