深圳楼市新盘大汇总 哪里的房子性价比最高？

问：提问: 老师好，深户无房，五成首付，现只能筹到150万，有小学学位要求，考虑到终将换房，所以这次买房学位为主投资为次，怎么选筹呢?

答：总价300万以内，还有小学学位要求，可以买罗湖学位房，不过考虑到区域升值我会更建议买福田的景田片区，新建的荔园外国语小学，风评不低，300万还可以买到T T国际公寓的单间和缔梦园的一房。

问：你好，想问下凤岗大运城邦一期119平应该是卖了还是持有，投资性的，资金目前没压力，要是持有有价值吗?谢谢

答：大运城邦和龙岗一衣带水，房价也是共悲欢，龙岗房价没起来，大运城邦就也没戏，主要是换仓目的是什么?是否还有深圳房票?其他配置怎么样?有时候瞎折腾不如按兵不动。

问：十三老师，我有套北京房子，计划疫情过后做经营贷大概300万然后在深圳买套房(本人深户，深圳无房)。咱们十三房北京公司可以提供经营贷全套服务吗?(包括贷款用的公司设立或收购)完成第一步后再委托您帮忙推荐下深圳房产。

答：非常感谢对十三房的信任，不过目前只有十三房深圳公司提供二手房选筹代购和信贷全流程服务，北京公司不涉及此类业务，你可以通过北京其他信贷公司做抵押经营贷，然后委托我们做深圳选筹代购。

问：你好!预算500万左右的总价，纯投资。投资周期5年，请问可以买哪个楼盘? 已有一套房在名下。爱人名下没有房产。

答：你好，新盘首选华润城，天健天娇 1100-1600可以考虑的参考选筹： 【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等 【前海南片区】(南海中学)：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园 【科技园】科苑学里(文华)、华润润玺四期新盘(科华)，阳光带滨海城(南外高新)，海怡东方花园(南外高新) 【前海自贸区】前海时代，招商领玺、颐湾府(目前已没有了) 【蛇口】半岛城邦四期五期新盘(南外滨海)，南海玫瑰园(育才太子湾) 【后海】蔚蓝海岸二期(北师大)，后海理想雅园、海境界(育才)漾日湾畔(南二外)，太古城南(深圳湾)，海怡湾(深圳湾) 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾(少量2房户型) 【华侨城】香山美墅(南二实验)，新天鹅堡(南二实验) 【香蜜湖】合正香蜜原著、香格丽苑、翠海花园

问：大师，请问沙井的万科星城和海岸城的投资价值如何。400万，是投资沙井海岸城，还是投资南山的学区房(一房)

答：2020值得推荐的一手刚需盘(推荐秩序按照排名)： 沙井海岸城(深外学位，片区标杆、地铁口、大商业); 金融街华发融御首府 (热点片区、大品牌); 电建洺悦府(热点片区、大品牌); 宏发万悦山 (热点片区); 合正观澜汇二期 (区域标杆、地铁口)。 万科星城是沙井中心，等沙井建设完成，海岸城开业，再加上万科物业优势，5年以上万科星城也是不错的。 400万在南山能淘到的高性价比楼盘很少，如果有性价比高的也可以考虑。 投资角度看 优先面积。 感谢赞赏!

问：老师好，我跟老婆是省内的深户，平时不在深圳。现在有一百三十万左右首付，月供一万多没问题，户口一直挂靠在别人那，宝宝快出生所以现在考虑自购一套深圳房子考虑最好有学区兼投资(有点奢望)，不自住可以接受小面积拿来出租。最近有去看黄田的满京华云朗，周边毫无配套，但是很火爆的认筹情况，还看了蛇口荣寓，一个90年代老房改造项目，都是五十平米住宅，50年所有权的房子，但是配套太子湾学校学位，听朋友说好像未来不错的一个学校。单价要七万多，而且只能贷五成十年贷款，只说周边有七年整治预期暂没旧改。不知老师如何评价这两个盘，或者有没有什么建议，谢谢

答：你好，云朗那个盘周边太差，片区不行，开发商空有一腔情怀，只适合买三百来万的小两房，因为这个总价在西部是绝对存量的红海厮杀，而总价越高，竞品越多，就需要精细化挑选了，比如400来万的可以去碧海宝中乃至南山淘了。至于蛇口的荣寓，是一个投资公司的旧楼改造盘，金融属性差不说，户型也无法直视，纯粹的租金盘，当租金盘来买又贵了。 然后你提到的旧改，一个旧改对房价的拉动主要有两点，第一，改善片区的城市面貌，可是很多打补丁一样的局部改造很难有大的影响。第二，房价卖高带动周边，可是两个年代的产品是压根够不成竞品的。

问：十三老师，你好!现在想优化一下房产跟你咨询：长沙两套住宅和两套公寓(共贷款90万)，深圳蛇口华彩花园一套(贷款近300万)，小孩后年上小学当时看中了育才学位及三房两卫，就牺牲品质买了华彩老破旧，现在手头上有160万，也打算卖了长沙公寓一百万，能凑260万，有两个想法：1、卖掉华彩花园置换对面好一点房子比如对面花园城，2、担心出手速度慢，房子快速涨，不卖华彩，再在深圳投资一套四百万人小两室。请十三老师指点，怎么优化更合理，也可以有第三套方案，谢谢!

答：深圳老破大的威力有多大，看华彩花园就知道了。 我查了下，华彩近几天成交了一套152平，单价只有44000。 也就是说，连南山、蛇口、学区这几个重磅加在一起都无法挽救老破大。 还好你买的是一套三房，面积应该不过百，要好出一些，不过受大盘拖累，也卖不上高价。 我的意见，华彩能出则出，集中力量重新选一套好的标的。 附：华彩目前在挂的奇葩五房，单价44000。

问：大师，龙岗的麓园，紫园又一城和坪山的恒大，学区和交通地铁方面哪个更好呢，更有前景呢，自住附加投资?

答：恒大城目前一期售罄了，假如命好，落个深中的学位，可以价格看到4w+。 麓园优于又一城，又一城是投资公司控盘的，价格虚高了一点。

问：你好，目前有房贷，5月开始在深圳买了社保，还没入深户，想问一下，长沙有套全款的2房，市场价80万左右，是持有还是卖了入深户加点钱买个一房。

答：长沙严控，每年最多只让涨10%，深圳灵活很多。 但我一般不劝人卖房。

问：老师您好! 1.有套贷款房写的是夫妻双方的名字，现在想删除一个人的名字，可以这样操作吗?如果可以，那做假离婚用删除人的名字再买房可以算首套吗? 2.一个人可以贷款买两套房，如果这两套贷款的房都已经卖出，名下无房后再去买房是否依旧可以享受首套三成二套(深圳五或七成)的贷款买房的方式呢? 谢谢老师!

答：您好，只有全款房可以去名，需要先还清贷款，房产证去名后再离婚。 深圳只要处女贷用掉了，都算二套。当然可以通过全款抵押和5+2的方式操作成首付3成。

问：龙岗平安里学校周围小区，清林小学周围小区，麓园小区，清林径小学周围小区从学位，自住，兼顾投资角度看，如何排序?推荐几个比例有优势的小区。谢谢!

答：平安里在回龙铺，学位不如清林，但是房子普遍都比清林新。清林径小学远在五联，未来十年都没有地铁的地儿，麓园目前可以蹭深中，将来不一定。 投资自住清林≈平安里>麓园>清林径

问：老师您好，请教下，福田的景龙大厦1-3栋和必好大厦对应的是福外北校区的学区房，但价格没其他学区房贵，是有什么问题么?升值空间如何?

答：福田真实存在大量“低价”的房源，它们交通便利，配套齐全，学位充足，很多户型不差，居住舒适度不低。 这类房源的普遍特点是： 20-35年楼龄 独栋或双栋大塔楼，无社区花园，停车位紧张 八九十年代楼梯房，房源、产品和社区老化 户型差，客户不出阳台，异形或有尖角 楼盘偏办公化，办公大于自住 学位中等或者偏下 定价准则：以上特点这2个盘占了3-4条，如果没有学区，价格会更低。 现阶段深圳的正常次新房回报率更高，原因还是大家都是外地移民，不迷恋地段，不愿意给老钱接盘，还在城市扩张和外溢的阶段，可能再过二三十年，深圳的城市化进程接近尾声，就会像上海一样，中心区的老房子也很吃香，可以改造民宿或者酒店，旧貌换新装了。

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